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南京年内全国新地王或现成交总价直逼60亿

发布时间:2019-03-17 12:46:36 编辑:笔名

南京年内全国新地王或现 成交总价直逼60亿

南京国土资源局出让公告显示,30日下午将竞拍南京近两年贵 巨无霸 地块,市场人士称,该地块若顺利成交将标志南京土地市场升温

竞拍时间跟公告一致,目前并没有变动, 南京国土资源局相关人士29日傍晚向《证券》表示: 至于目前有多少家企业参与竞拍将保密。

据了解,南京国土资源局27日挂出土地出让公告,南京下关区滨江路以西2号地块56.2亿元为起拍总价,而这是南京近两年出让的总价贵地块。

如果顺利成交,南京这块地将成为今年内出让的全国新晋总价地王 ,北京中原地产市场研究总监张大伟向本报表示, 预计溢价率不会太高,如果顺利成交,终成交总价有可能达到60亿元 。

值得一提的是,有分析人士向表示,吞下该 巨无霸 地块的房企,资金链和利润率压力都将比较大。

成交总价将直逼60亿元

在南京国土资源局站查询到,上述地块东至城河北路,南至城河路,西至规划滨江路,北至方家营路;出让面积达36.4万平方米,土地性质为商住混合用地,综合容积率1.99;竞买保证金为11.3亿元,加价幅度为2000万元或者整倍数。

除此之外,按照上述数据计算,这幅地块未来的建筑体量将达到72.4万平方米,其中商业办公建筑面积占地上建筑面积比例不少于45%,住宅用地面积占比不大于54.4%,且住宅容积率需大于1.0。

从今年目前政府推出的土地来看,上述南京地块如果能够顺利出让,该地块则将晋升为年内全国总价地块 。张大伟向本报表示,目前来看,北京历史成交总价地块为仅为59.7亿元,而年内成交总价的上海总价地王出让价只有45亿元。

值得一提的是,链家地产市场研究部张絮向表示,该地块要求配建比例不小的商业办公面积,纯住宅面积受到限制,因此溢价率不会太高,对周边区域带来影响也将不会特别明显。

对此,张大伟则向本报表示,预计上述地块即使溢价率不高,终成交总价也可能达到60亿元,而且只要该地块顺利出让,这就意味着南京土地市场升温。

张絮也称,南京房价出现明显上涨,上述地块若顺利成交将有助于恢复市场信心,提升开发商拿地热情。

同策咨询总监张宏伟向本报表示,一般企业很难吞下如此大体量的项目。对此,张絮表示,实力房企或者联合体收入囊中的可能性较大。

吞食 巨无霸 压力大

事实上,据了解,南京住宅成交均价虽然在持续上涨,但南京地王的命运依旧不好过。虽然该地块附近一些中高端产品销售均价大多在元/平方米之间,但该地块项目入市后的利润率很高尚难判定。

对此,张大伟向本报表示,虽然上述地块总价较高,但目前区域内住宅售价一般在20000元/平方米以内,超过20000元/平方米的在售产品几乎都是升级产品,或者地段优势突出。

在上述市场背景下,商业配套比例达到45%的混合属性大体量地块,楼面起拍价就达到了7754元/平方米。据此看来,张大伟向表示, 利润空间并不会非常高 。

即使该地块底价成交,按照起拍价格7754元/平方米和/平方米的建安成本计算,加上10%的税费,其基本成本接近11000元/平方米,还有不可控的资金成本和叠加销售成本, 张大伟进一步分析, 由此推算,该项目终入市价格至少要销售13000元/平方米才达到保本价格。此外,大体量项目销售周期一般相对很长,其资金成本会更高 。

利润情况是与房企的整体布局和市场状况相关的,如果开发商其他区域销售利润贡献较好,企业资金链也比较充裕,市场趋势向好,房企还可以扛住;如果地王本身拿地价格不高,资产本身估值会不断提高,其利润也会随之升高 ,张宏伟向本报表示, 如果这两种情况都把控不好的房企吞下上述地王项目,风险将非常大,甚至有撑死的可能 。

更值得注意的是,上述地块为南京老城改造地块。有分析人士称,预计在未来的改造开发过程中,诸多老城区改造问题将再现,因此开发商压力不容小觑。


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